Sådan finder du billige boliger fra et konkursbo

Annonce – sponsoreret indhold.

Billige boliger fra et konkursbo finder du primært via kurator, som er den advokat skifteretten udpeger til at afvikle boet. Du kan også følge med hos lokale ejendomsmæglere, der får opgaven at sælge, og i Statstidende og CVR-registret, hvor du kan se, hvilke selskaber der er erklæret konkurs. Boligerne er ikke altid billige, men de kan være en fair handel, hvis du forstår, hvordan prisen opstår, og hvad du overtager. Her får du overblik over, hvor du leder, hvordan prisen fastsættes, hvilke faldgruber der er, og hvordan du byder og undersøger boligen, før du skriver under.

Billige boliger i konkursbo: Sådan ender boligerne til salg

Et konkursbo opstår, når en virksomhed eller en person ikke kan betale sin gæld, og skifteretten ved byretten erklærer den konkurs. Fra det øjeblik overtager en kurator rådigheden over aktiverne. Kuratorens opgave er at omsætte dem til penge og fordele dem mellem kreditorerne. Er der ejendomme i boet, skal de derfor sælges.

For boligkøbere er det især konkurser i bygge- og ejendomsbranchen, der er interessante. De fleste boliger kommer fra disse situationer:

• Byggefirmaer og developere med nybyggede, men usolgte rækkehuse eller lejligheder.
• Ufærdige projekter, hvor byggeriet stoppede, fordi entreprenøren, bygherren eller finansieringen faldt væk.
• Ejendomsselskaber, der ejer udlejningsejendomme, enkelte lejligheder eller grunde med byggemodning.
• Selvstændige og personer, hvor en privat bolig indgår i boet. Her taler man ofte om et personligt konkursbo.

Kurator og panthaver bestemmer sammen

Kurator skal sikre en rimelig pris for boet, men vælger ikke frit. Ejendomme er normalt behæftet med pant til en bank eller et realkreditinstitut, og panthaveren har førsteret til salgssummen op til pantets størrelse. Derfor har panthaveren ofte en stor indflydelse på, om et bud kan accepteres. Er panthaveren ikke dækket ind, kan den afvise buddet, uanset hvor sympatisk det ser ud for køberen.

For dig betyder det, at et lavt bud kun har en chance, hvis det kan forsvares over for panthaveren. Kan boet derimod sælge hurtigt og undgå løbende udgifter til opvarmning, forsikring og vedligehold, kan en hurtig handel være værd at tage imod. Her har du som køber en reel forhandlingsposition.

Konkursbo er ikke det samme som tvangsauktion

De to forveksles ofte. Ved en tvangsauktion er det typisk en panthaver, der kræver ejendommen solgt i fogedretten. Auktionerne annonceres via domstolenes hjemmeside. Ved et konkursbo er det kurator, der styrer salget, og det foregår ofte som et almindeligt udbud med mægler, salgsopstilling og forhandling. Reglerne og dine handlemuligheder er forskellige, så tjek altid, hvilken proces du er i.

Sådan fastsættes prisen på boliger i et konkursbo

Prisen på en bolig i et konkursbo er sjældent tilfældig. Den hviler typisk på en uvildig vurdering konkursbo, som sikrer, at både kreditorer og køber kender ejendommens reelle markedsværdi. Det er i alles interesse. Kreditorerne skal vide, at aktiverne ikke sælges for billigt, og du som køber skal vide, at du ikke betaler for meget for en bolig med særlige udfordringer.

En vurdering er mere end et tal. Den beskriver ofte ejendommens beliggenhed, standard, byggetilstand og salgbarhed. For et ufærdigt projekt skal den også tage højde for, hvad det koster at færdiggøre, og hvad boligerne kan sælges for bagefter. Beder du om at se vurderingen eller de bærende elementer i den, får du en pejling på, hvordan udbudsprisen er skabt.

Hvad prisen typisk afspejler

• Markedsværdi: Hvad sammenlignelige boliger i området handles til.
• Ejendommens tilstand: Slid, mangler og efterslæb trækker prisen ned.
• Byggestadie: Færdige boliger, råhuse og byggegrunde prissættes meget forskelligt.
• Tidspres: Boet har udgifter til drift og sagsbehandling. Det kan åbne for et prisnedslag, hvis du kan handle hurtigt.
• Hæftelser og forpligtelser: Pantegæld, restancer og bindende aftaler kan påvirke, hvad der reelt er tilbage at sælge.

Billigt betyder ikke altid en god pris

En lav udbudspris kan skyldes, at boligen mangler noget, som du selv skal betale for senere. Spørg derfor altid, hvad prisen omfatter, og hvad den ikke omfatter. Sammenlign med handelspriser på lignende boliger i samme område, og læg en realistisk regning for færdiggørelse og udbedring oveni. Først da kan du se, om prisen faktisk er fordelagtig.

Her finder du boliger til salg fra konkursboer

Boliger fra konkursboer bliver ikke altid annonceret bredt, så du skal vide, hvor du skal kigge. Der er flere veje ind, og de bruges bedst sammen.

Kontakt kurator direkte

Kuratorens navn og kontaktoplysninger fremgår af konkursdekretet. Er du interesseret i et bestemt byggeprojekt eller en bestemt ejendom, kan du kontakte kurator og spørge, om boligerne er til salg, og hvordan salget er tilrettelagt. Mange kuratorer er advokater og har ofte en liste over interesserede købere, som de kontakter, før en bolig kommer på det åbne marked.

Følg lokale ejendomsmæglere

Mange konkursboer lader en ejendomsmægler stå for salget. Boligerne ligger så på de almindelige boligportaler, men det fremgår ikke altid af annoncen, at der er tale om et konkursbo. Hold øje med formuleringer som salg fra bo, sælges i henhold til konkursbo eller kurator har bestemt. Skriv dig gerne op hos mæglere i de områder, du er interesseret i, og fortæl, at du er åben for boliger fra boer.

Statstidende og CVR som tidlig varsling

Konkursdekreter offentliggøres i Statstidende. Her kan du se, hvilke virksomheder der er erklæret konkurs, og hvem der er kurator. CVR-registret på virk.dk viser status for virksomheden. Kender du et lokalt byggefirma med igangværende projekter, kan du få et forspring ved at følge med i, om firmaet ender i Statstidende.

Lokale tegn på et projekt i vanskeligheder

• Byggepladser, hvor arbejdet står stille i lang tid.
• Skilte med usolgte boliger, der bliver hængende længe.
• Lokale håndværkere, der fortæller om udestående betalinger.
• Nyhedsdækning i lokale medier om byggefirmaer med økonomiske problemer.

Det er ingen garanti for en konkurs, men det kan give dig et hint om, hvor du skal holde øje.

Faldgruber ved at købe bolig fra et konkursbo

Et konkursbo sælger typisk, som ejendommen er og står, og kurator giver normalt ikke de sædvanlige garantier. Du har selv ansvaret for at undersøge boligen, og det er her, de dyreste fejl begås.

Uafsluttet byggeri og manglende dokumentation

Står boligen ufærdig, skal du vide, hvad der mangler, og hvad det koster. Spørg efter byggetilladelse, tegninger og dokumentation for udførte arbejder. En ny bolig skal have ibrugtagningstilladelse fra kommunen, før du kan flytte ind, og den får man først, når byggeriet opfylder kravene i bygningsreglementet. Mangler dokumentationen, kan det koste både tid og penge at få den på plads. Overvejer du at færdiggøre selv, bliver planlægningen af håndværkere og leverancer en opgave i sig selv. Her kan du hente inspiration i Sådan styrer du logistikken i dit boligbyggeri – og hvornår du bør overlade det til professionelle.

Bortfaldne garantier og forsikringer

Når et byggefirma går konkurs, kan de ansvar og garantier, som du normalt ville have over for entreprenøren, svækkes eller forsvinde. I standardvilkårene for forbrugerbyggeri, ABR 18, er der typisk et ansvar for mangler i fem år, men det hjælper ikke meget, hvis entreprenøren ikke eksisterer. Spørg derfor konkret:

• Er der tegnet byggeskadeforsikring, og er den stadig i kraft?
• Findes der en entreprenørgaranti eller anden sikkerhedsstillelse?
• Kan ejerskifteforsikring tegnes, eller er den afvist?
• Hvilke underentreprenører har arbejdet på byggeriet, og kan de stadig kontaktes?

Skjulte mangler

Står en bolig tom i lang tid, kan der opstå fugt, frostskader, skimmel eller tyveri af installationer. Byggerier, der er stoppet midt i processen, kan være udsat for vejr og vind. En bygningssagkyndig kan se, hvad det blotte øje ikke fanger, og det er en udgift, der typisk betaler sig mange gange. Spørg også, om der foreligger tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke. Mangler de, så bestil selv en gennemgang.

Ejerforening, fællesudgifter og byggemodning

Ejer det konkursramte selskab flere lejligheder i samme bebyggelse, kan der være ubetalte fællesudgifter. Bed om ejerforeningens vedtægter, de seneste regnskaber, referater fra generalforsamlinger og oplysning om restancer. For grunde og nybyggeri bør du også tjekke, om byggemodning, vej, kloak og tilslutning til forsyning er afsluttet og betalt, så du ikke overtager regningen.

Forudbetalinger og tidligere købere

Har andre købere allerede betalt depositum eller forudbetalt dele af prisen til det konkursramte selskab, kan det give komplikationer i boet. Spørg kurator, om der er indgået aftaler med tidligere købere, som kan påvirke den bolig, du ser på. Afklar det skriftligt.

Moms og afgifter

Nybyggede boliger kan være omfattet af særlige regler om moms og afgifter, som afhænger af, hvem der sælger, og hvordan boligen er anvendt. Spørg din advokat eller revisor, og se de generelle oplysninger hos Skattestyrelsen, så du ikke får en uventet regning.

Sådan byder du på en bolig fra et konkursbo

At byde på en bolig fra et konkursbo adskiller sig fra en almindelig boligforhandling, fordi du forhandler med en kurator og indirekte med panthaver og kreditorer. Det kræver forberedelse.

Forbered dig, før du byder

1. Bed om salgsmateriale og dokumenter. Det omfatter salgsopstilling, tegninger, tilstandsrapport og eventuelt vurderingen.
2. Find sammenlignelige handelspriser. Brug boligportalernes oplysninger om solgte boliger i området og kig på boliger med samme størrelse, alder og stand.
3. Få styr på finansieringen. Tal med din bank eller dit realkreditinstitut om belåning. Ufærdige boliger kan være sværere at finansiere end færdige.
4. Lav en realistisk budgetpost til udbedring. Læg en buffer ind til uforudsete udgifter.
5. Få en advokat til at læse vilkårene. Konkursboer har ofte egne betingelser, som afviger fra den standardaftale, du kender fra et almindeligt salg.

Afgiv et bud med de rigtige forbehold

Et bud til et konkursbo kan være bindende, og kurator kan forlange, at du reagerer hurtigt. Prøv alligevel at tage forbehold for de ting, du ikke kan undersøge på forhånd:

• Forbehold for finansiering, hvis kurator vil acceptere det.
• Forbehold for en bygningssagkyndigs gennemgang.
• Forbehold for, at pantehæftelser aflyses ved overtagelsen.
• Forbehold for, at der ikke findes ukendte forpligtelser, som følger boligen.

Kurator kan afvise forbehold, især hvis der er andre interesserede. Så må du afveje, om du tør byde uden. Vær ærlig over for dig selv om, hvor meget risiko du kan bære.

Forhandl på det, du kan dokumentere

Et prisnedslag er lettest at få igennem, når du kan dokumentere konkrete udgifter, fx en rapport om fugt i kælderen eller et tilbud på færdiggørelse af et råhus. Kurator og panthaver forholder sig til tal, ikke til fornemmelser. Sammenhold dit bud med vurderingen og med de handelspriser, du har fundet, og forklar kort, hvordan du er nået frem til beløbet.

Due diligence: Er det en god handel eller en dyr fælde?

Due diligence er den grundige gennemgang, du foretager, før du binder dig. Det lyder som et erhvervsbegreb, men det handler blot om at undersøge, hvad du køber.

Juridisk tjekliste

• Tingbogen: Slå ejendommen op på tinglysning.dk og se pant, servitutter, byrder og ejerforhold.
• Skøde og betingelser: Læs, hvad kurator overdrager, og hvilke ansvar der er fraskrevet.
• Pantsletning: Sørg for, at hæftelserne bliver aflyst, når du betaler.
• Refusionsopgørelse: Få klarhed over, hvem der betaler skatter, afgifter og forbrug frem til overtagelsen.
• Kommunale forhold: Bed kommunen om oplysninger om byggetilladelser, lokalplan og ibrugtagningstilladelse.

Teknisk tjekliste

• Tag en bygningssagkyndig med på besigtigelsen, og få et skriftligt notat.
• Se tag, fundament, installationer, kloak og ventilation efter, især hvis boligen har stået tom.
• Kontrollér, at udført arbejde stemmer med tegningerne.
• Bed om dokumentation for vigtige materialer og installationer, fx el, vvs og energiløsninger.

Økonomisk regnestykke

Læg disse poster sammen, før du beslutter dig:

1. Købsprisen.
2. Omkostninger ved handlen, fx advokat, tinglysning og eventuelle afgifter.
3. Estimeret pris for færdiggørelse og udbedring, med en buffer.
4. Udgifter til tekniske rapporter og rådgivere.
5. Eventuelle fællesudgifter eller restancer, du kan komme til at hæfte for.

Sammenlign summen med, hvad en tilsvarende færdig bolig i området koster. Er forskellen stor nok til at dække risikoen og besværet, kan det være en god handel. Er den lille, eller kan du ikke få svar på de centrale spørgsmål, er det oftest klogest at lade være.

Rådgivere der er værd at bruge

Brug en boligadvokat til vilkår og pantsletning, en bygningssagkyndig til tilstanden og din bank eller dit realkreditinstitut til finansiering. Har du spørgsmål om skat og afgifter, kan du få vejledning hos Skattestyrelsen. Forbrugerrådet Tænk har generelle råd om boligkøb og byggeri. Ingen af dem kan dog erstatte rådgivning tilpasset netop din situation.

Ofte stillede spørgsmål

Er boliger fra et konkursbo altid billigere end almindelige boliger?

Nej. Prisen skal afspejle markedsværdien, og kurator har pligt til at få en rimelig pris for boet. Du kan opnå en fordel, hvis boet har travlt, hvis boligen kræver arbejde, eller hvis der er få interesserede. Men prisen kan også være på niveau med markedet. Sammenlign altid med handelspriser på lignende boliger.

Kan jeg få ejerskifteforsikring ved køb fra et konkursbo?

Ikke altid. Ejerskifteforsikring tegnes normalt af sælger, og det er ikke sikkert, at et bo tilbyder det. Spørg kurator tidligt, og få en bygningssagkyndig til at gennemgå boligen, hvis forsikringen mangler. Har boligen været tom i en periode, bør du være ekstra opmærksom på skader.

Hvordan finder jeg ud af, om en byggevirksomhed er under konkurs?

Slå virksomheden op i CVR-registret på virk.dk, hvor status fremgår. Konkursdekreter offentliggøres også i Statstidende, hvor du kan se kuratorens navn. Kontakt kurator for at høre, hvilke ejendomme der indgår i boet, og hvordan salget foregår.

Kan jeg gå fra handlen, hvis jeg opdager mangler efter købet?

Det er svært. Boer sælger typisk uden de sædvanlige garantier, og du har selv en undersøgelsespligt. Det er derfor afgørende at få boligen gennemgået, før du skriver under. Har du allerede købt, så kontakt en boligadvokat for at vurdere, om du har et krav, og mod hvem.

Skal jeg bruge en advokat, når jeg køber fra et konkursbo?

Det anbefales kraftigt. Vilkårene afviger ofte fra et normalt boligsalg, og der kan være hæftelser, forbehold og tidsfrister, som du ikke kender fra tidligere køb. En boligadvokat kan gennemgå skøde, pantsletning og risici, så du ved, hvad du siger ja til.